Reforma Tributária: Novas Regras para Aluguéis e Imóveis em Vigor

A partir de hoje, 1º de janeiro de 2026, as primeiras mudanças práticas da reforma tributária começam a impactar o mercado imobiliário no Brasil. As alterações envolvem a tributação sobre aluguéis, ganho de capital e cadastros de imóveis, afetando diretamente proprietários em todo o país.

Impactos da Reforma nos Aluguéis Comerciais

Uma das mudanças mais significativas atinge aqueles que alugam imóveis para empresas. Contratos que não foram registrados até 31 de dezembro de 2025 estarão sujeitos ao novo IVA dual, que combina a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). Isso pode aumentar a carga tributária de aproximadamente 27,5% para até 35,9%, dependendo do caso.

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Transição Gradual para Aluguéis Residenciais

No caso dos aluguéis residenciais, a transição será gradual. Em 2026, uma alíquota simbólica de 1% será aplicada como fase de teste, com aumento progressivo até a cobrança integral prevista para 2033, de acordo com o cronograma da reforma tributária.

Atualização de Valores de Imóveis

A nova legislação também permite a atualização dos valores dos imóveis para o preço de mercado, com a cobrança de um imposto reduzido de 4% sobre o ganho de capital, inferior às alíquotas tradicionais. Isso pode representar uma oportunidade para proprietários ajustarem seus bens ao valor real de mercado.

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Ajustes no IPTU e Cadastro Imobiliário

Os municípios deverão ajustar o IPTU para se adequar ao novo modelo, com estimativas de reajustes médios que podem chegar a 21,5%. Além disso, começa a implantação do Cadastro Imobiliário Brasileiro, conhecido como “CPF dos Imóveis”, que centralizará informações patrimoniais na Receita Federal.

Contribuintes do Novo Imposto sobre Aluguéis

Para os aluguéis, a nova regra se aplica apenas a proprietários com quatro ou mais imóveis alugados, cuja receita ultrapasse R$ 240 mil por ano ou R$ 24 mil em um único mês. Em 2026, haverá apenas a obrigação de declarar essas informações, sem recolhimento de imposto. O descumprimento da declaração poderá gerar multa, e a cobrança efetiva começará de forma reduzida em 2027, com aplicação total das alíquotas prevista para 2033.

Isenção para Pequenos Locadores

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Pequenos locadores permanecerão isentos da nova tributação durante o período de adaptação. Este cronograma faz parte da transição da reforma tributária, que prevê mudanças graduais para minimizar impactos imediatos no mercado imobiliário e permitir a adaptação de proprietários, empresas e administrações públicas.

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