BC propõe seguro obrigatório em empréstimos com garantia de imóvel

O Banco Central (BC) propôs uma nova regulamentação que exige a contratação de seguro para cobrir riscos de morte e invalidez permanente do mutuário, além de danos físicos ao imóvel, em empréstimos garantidos por imóveis residenciais. A medida faz parte da proposta de regulamentação do Marco Legal das Garantias, que esteve em consulta pública até a última sexta-feira.

Essa regulamentação visa a adaptação das normas de hipoteca e alienação fiduciária aos novos regramentos da lei aprovada em outubro do ano passado, que permite o uso do mesmo imóvel como garantia para mais de uma operação de crédito. A expectativa do BC é publicar a nova norma ainda em 2024.

Objetivo da Nova Regulamentação

Segundo Lincoln Peixoto, presidente da comissão de seguro habitacional da Federação Nacional de Seguros Gerais (FenSeg), a nova cobertura de seguro protegerá todos os envolvidos na operação de crédito. Peixoto destaca que a lei que instituiu o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) já obrigava a cobertura de riscos de morte ou invalidez permanente.

“Do ponto de vista social, o seguro é crucial porque inadimplência causada por morte ou invalidez pode resultar na perda da moradia devido à execução da garantia,” explica Peixoto.

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Aspectos Financeiros

André Abelha, sócio do Longo Abelha Advogados, acredita que a obrigatoriedade do seguro pode adicionar custos ao crédito, mas não deve inviabilizar as operações. “É bom porque reduz significativamente o risco de insolvência em caso de morte ou invalidez permanente. Para o devedor, isso é positivo porque, em caso de sinistro, o espólio não terá essa dívida. Quem fica não terá nenhuma dívida,” comenta Abelha.

Extensão para Imóveis Não Residenciais

A Associação Brasileira de Bancos (ABBC) participou da consulta pública e sugeriu que a obrigatoriedade do seguro mínimo seja estendida também para imóveis não residenciais, como os comerciais. Em nota, a ABBC afirmou que a mudança visa proteger os interesses tanto dos clientes pessoas físicas quanto das instituições financeiras credoras.

A proposta também amplia o limite da cota de financiamento de 60% para operações garantidas por imóveis não residenciais. No texto atual, a regra aplica-se apenas a imóveis residenciais. A cota de financiamento é a relação entre o valor das operações de crédito e o valor de avaliação do imóvel dado em garantia.

Limites de Financiamento

Eduardo Vital Chaves, do Rayes & Fagundes Advogados, explica que a nova regra permite que o mutuário pegue empréstimos equivalentes a, no máximo, 60% do valor da casa. “A mudança é sutil, mas agora permite que se dê em garantia tanto imóveis residenciais quanto não residenciais,” diz Chaves.

Melhim Chalhub, sócio do Chalhub Advogados, destaca que o limite é um fator crucial para conter o risco de superendividamento. “São duas ou mais operações de crédito garantidas por um único imóvel, então tem que haver uma trava,” afirma Chalhub.

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Outras Regras e Incentivos

Camila Aguileira Coelho, do Graça Couto Advogados, menciona que a nova resolução traz outras regras para hipotecas e operações de crédito, buscando compatibilizar as normas do Banco Central com o Marco Legal das Garantias. “A regulamentação traz incentivos ao mercado de crédito na medida em que amplia as garantias à disposição do devedor,” conclui Coelho.

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